不動産レベルの取引

不動産にどっぷりつかっていると、プロフェッショナルな見方ばかりしてしまう傾向にあって、「木を見て森を見ず」になりかねず、もう少し「しろうと感覚」でものを考えないと…と反省する。もう一つは、「経験と勘」。でずいぶん数式がでてきたか、以前の不動産取引からすれば、隔絶の感がある。

ただ、証券の世界でも、投資である以上、どんなにクオンツやオプションが発達しても、最後は人間が扱うもので、経験と勘が生きてくる。不動産は、従前は「経験と勘」のみで取引されていたので欠落感があったが、今は逆に大:貶の書類とエクセルシートに埋もれていると、数字のみで机上取引をしている感覚に陥ってしまい、逆の意味で何か欠けていないかと不安になる。

マーケットの変わり目や物件の目利きには、数字だけではなく「経験と勘」かなければプロの意味はない。こうした時期にこそ「しろうと感覚」と「経験と勘」か古くて「新しいものさし」といえるのではないか。不動産ファンドや証券化商品には、売買取引およびその媒介、賃貸借や維持管理等の管理運営取引など実物不動産レベルの取引・業務と、アセットマネジメント契約、不動産信託設定、ローンの借入およびシンジケーション、CMBS発行・管理、エクイティ出資および私募の取扱い、ファンドアレンジャーなど証券化・ファンドレベルの取引・業務があり、多くの業務・プレイヤーが関与している。

本章では、ともすれば不透明と見られがちな不動産ファンドにおける利益相反関係を整理し、どこに問題点があるのか、そのキーとなるプレイヤーは誰か、またキープレイヤーはどう対応していくべきかを明らかにする。特にキープレイヤーでは、ファンドのオリジネーターとなる場合の「不動産会社」、不動産ファンドで様々な権限が集中する証券化のほぼ全部のサービスが提供できる「信託銀行」を中心に、業態を分析した上で、検証を行う。

利益相反は、最終的なファンドの利益か帰属する投資家に対して受託者責任を負うべきや信託銀行などの運川会社が、ファンドに自身またはその利害関係人川か関与し何らかの対価を得る場合に、当該利得と投資家の利得との間で利益か相反するおそれか生じる。レンダーや不動産信託受託者は、ファンドのに金利や報酬等の条件を提出し、との交渉で決定される。不動産媒介は、への物件情報提供者であり、選定自体は問題ないが、媒介手数料は約3%を上限に相対交渉で決定される。

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